De afschaffing van tijdelijke verhuur van woonruimte, de invoering van de wet goed verhuurderschap en de huurprijsplannen van minister de Jonge. Hoe geliefd zijn verhuurders van woningen nog in Den Haag?

Wet goed verhuurderschap De achtergronden voor de wet De wet goed verhuurderschap is op 21 maart 2023 door de Eerste Kamer aangenomen. De wet treedt vermoedelijk op 1 juli 2023 in werking. Deze wet kon in de Tweede Kamer rekenen op brede steun. Alleen de groep van Haga stemde tegen. De wet heeft tot doel om een landelijke norm voor ‘goed verhuurderschap’ te bepalen en richt zich op woonruimte. In de memorie van toelichting worden als problemen onder meer gesignaleerd: het niet garanderen van woongenot, het vragen van excessieve huren, het intimideren van huurders en het niet bieden van gelijke kansen bij de mogelijkheid om te huren. Meer in zijn algemeenheid wil de wet ‘huisjesmelkersgedrag’ voorkomen. Hoewel de huidige wetgeving aan huurders van woonruimte al veel bescherming biedt (denk aan de huurprijs wetgeving, het bestaan van de huurcommissie en het feit dat de verhuurder verantwoordelijk is voor bijna al het onderhoud) signaleert de toelichting dat sprake is van een groep malafide verhuurders. Deze zijn vaak actief in bepaalde wijken en zij maken misbruik van de sociaaleconomische kwetsbare positie van bewoners. In de memorie toelichting wordt ook expliciet aandacht geschonken aan de positie van arbeidsmigranten. De wet geeft gemeenten meer bevoegdheden om op te treden. Goed verhuurderschap Artikel 2 lid 1 van de wet definieert wat goed verhuurderschap is. Dit houdt onder meer in: De verhuurder mag niet discrimineren. In dit kader moet de verhuurder beschikken over een heldere en transparante selectieprocedure. De verhuurder moet motiveren waarom deze voor een bepaalde huurder gekozen heeft. Een verhuurder, bemiddelaar of beheerder moet beschikken over een werkwijze die gericht is op het voorkomen van discriminatie (zoals nader uitgewerkt in artikel 3 van de wet); De verhuurder mag een huurder niet intimideren. De memorie van toelichting noemt in het kader onder meer het dreigen met een huuropzegging, uitschelden, de elektra uitschakelen e.d.; Er gelden beperkingen ten aanzien van de waarborgsom; De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan althans later schriftelijk worden vastgelegd; De verhuurder moet schriftelijk informatie verstrekken over de rechten en plichten van de huurder, de wijze van afrekening van de waarborgsom, de contactgegevens van de beheerder, de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente waar de huurder kan klagen en de berekening van de servicekosten; De servicekosten moeten volgens de wet worden afgerekend; De verhuurder leeft het al lang bestaande wettelijk verbod op dubbele courtage na (lid 4). Taken en bevoegdheden gemeente – verhuurvergunning Gemeenten krijgen in het kader meer taken en bevoegdheden. Zo dient de gemeente een meldpunt in te stellen waar klachten over ongewenst verhuurgedrag gemeld kunnen worden. Gemeenten kunnen gebieden aanwijzen waarbinnen het verboden is om zonder vergunning te verhuren. Onder meer de gemeente Den Haag heeft al aangekondigd om ‘foute huisjesmelkers hard te zullen aanpakken en in dat kader een verplichte verhuurvergunning in te voeren’. Afhankelijk van de verordening kunnen gemeenten diverse voorwaarden aan het verlenen van een vergunning verbinden. Een vergunning kan onder meer worden geweigerd (art. 6) indien aan de verhuurder binnen vier jaar voorafgaand aan de aanvraag wegens een overtreding een administratieve sanctie is opgelegd, sprake is van een inbreuk op de wet BIBOB of van een inbreuk op de Huisvestingswet. Artikel 8 van de wet noemt als mogelijke vergunningsvoorwaarden onder meer: De wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de hiervoor omschreven regels van goed verhuurderschap; Het in acht nemen van de maximale huurprijs en de maximale huurprijsverhoging. In de memorie van toelichting komt aan de orde dat de gemeente de maximale huurprijs zo nodig zelf aan de hand van het puntenstelsel kan vaststellen. Het gaat hierbij alleen om de huurprijzen van zelfstandige woonruimte (art. 8 lid 1 sub b). De puntentelling voor kamers ‘sluit niet meer volledig aan bij de huidige praktijk en kan daardoor tot te lage prijzen leiden’ aldus de memorie van toelichting. Volgens de memorie van toelichting moet voorkomen worden dat het aanbod van onzelfstandige woonruimte flink terugloopt terwijl er al een tekort aan studentenwoningen is. Het lijkt mij dat het dan zaak is om het puntenstelsel voor kamers snel aan te passen. Het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan. Een dergelijk onderhoudsplan dient onder meer te bevatten de werkzaamheden die de verhuurder de komende vijf jaar uitvoert, een schatting van daaraan verbonden kosten en een schatting van de jaarlijkse reservering daarvoor. Komt de verhuurder de voorwaarden niet na, dan kan de gemeente onder meer een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete opleggen. Ook kan de gemeente de vergunning intrekken. In dat geval kan een gemeente ook het vastgoed van die verhuurder in beheer nemen. Naar verwachting zal een gemeente niet snel naar dat middel grijpen. Een gemeente kan de vergunning verplichting beperken tot een bepaalde categorie woonruimte. In de memorie van toelichting wordt als mogelijkheid genoemd om een verbod in te voeren voor de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten tenzij de verhuurder beschikt over een vergunning. Arbeidsmigranten Ten aanzien van een arbeidsmigrant geldt dat de huurovereenkomst separaat van de arbeidsovereenkomst moet worden vastgelegd . Ook moet de verhuurder de hiervoor genoemde informatie verstrekken in de taal waar de arbeidsmigrant de voorkeur aan geeft, tenzij een andere taal kan worden gebruikt die de arbeidsmigrant goed beheerst. De huurovereenkomst zelf mag wel in het Nederlands worden opgesteld. Verder gelden aanvullende voorwaarden die een gemeente aan een vergunning mag stellen omtrent: Het in gebruik geven van een afsluitbare slaapkamer; De aanwezige voorzieningen voor koken en douchen. Volgens de toelichting verdient het ‘aanbeveling te sturen op het gebruik van het keurmerk SNF en AKF’, maar dat mag een gemeente niet verplichten. Bonafide verhuurders De memorie van toelichting merkt ietwat sussend op dat de wet zoveel mogelijk rekening houdt met het minimaliseren van de effecten en de administratieve lasten voor bonafide verhuurders. Maar: ‘het volledig voorkomen van effecten voor bonafide verhuurders is onmogelijk’. De memorie van toelichting verwacht dat bonafide verhuurders ‘in de regel’ zonder problemen een vergunning krijgen. Lees verder: https://www.omgevingsweb.nl/nieuws/de-afschaffing-van-tijdelijke-verhuur-van-woonruimte-de-invoering-van-de-wet-goed-verhuurderschap-en-de-huurprijsplannen-van-minister-de-jonge-hoe-geliefd-zijn-verhuurders-van-woningen-nog-in-den-ha/