Alle informatie over Wet goed verhuurderschap in een oogopslag

Per 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap in werking. Deze wet geeft gemeenten meer mogelijkheden om ongewenst verhuurgedrag, zoals woondiscriminatie, intimidatie, onredelijke servicekosten en een te hoge borg tegen te gaan. Met een verhuurvergunning kunnen aanvullende eisen aan verhuurders worden gesteld zoals eerlijke huurprijzen en tijdig onderhoud van de woonruimte.

Ook zijn er specifieke regels in de wet opgenomen waardoor de huisvesting van arbeidsmigranten wordt verbeterd. Bovendien moet iedere gemeente vanaf 1 januari 2024 een meldpunt hebben voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. De gemeente kan naar aanleiding van een melding vervolgens zelf tot handhaving overgaan dan wel hulp bieden bij het vinden van de juiste instantie waar de huurder verder geholpen kan worden. 

In de rest van het artikel vindt u specifiek informatie en links voor de implementatie van de Wet goed verhuurderschap.

De Wet- en regelgeving

De Wet- en regelgeving inzake goed verhuurderschap bestaat uit

• De Wet goed verhuurderschap
• Het Besluit goed verhuurderschap
• De Regeling goed verhuurderschap
• Het Inwerkingtredingsbesluit van de Wet goed verhuurderschap en het Besluit goed verhuurderschap

De wet en regelgeving nader toegelicht

• Welke nieuwe regels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars gelden vanaf 1 juli 2023?

• Wat zijn de regels tegen discriminatie op de woningmarkt?

• Welke rechten en plichten heb ik als huurder?

De webpagina’s, waarnaar verwezen kan worden in het kader van artikel 1 sub c, d en e van de Regeling goed verhuurderschap.

Het betreft de volgende webpagina’s:

In het kader van artikel 1 sub c:

• Welke verschillende soorten huurcontracten zijn er voor een woning?

In het kader van artikel 1 sub d:

• Welke kosten zijn voor de huurder en welke voor de verhuurder?

In het kader van artikel 1 sub e:

• Wanneer kan ik terecht bij de huurcommissie en wanneer naar de kantonrechter?

Naast deze regels die in het algemeen gelden gelden specifieke verplichtingen voor de verhuur aan arbeidsmigranten.

Ten eerste moet de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst worden vastgelegd. Zo moet worden voorkomen dat de huur automatisch eindigt wanneer de arbeidsovereenkomst eindigt.

Daarnaast moet de huurder schriftelijk geïnformeerd worden over zijn rechten en plichten, óók de rechten en plichten die in de huurovereenkomst staan. Die informatie moet worden verstrekt in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft of ten minste een taal die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. De huurovereenkomst mag dus wel in het Nederlands opgesteld worden, maar de verhuurder is verplicht om de huurder in een voor de huurder begrijpelijke taal schriftelijk te informeren over de inhoud daarvan.

Deze regels gelden niet alleen voor nieuwe overeenkomsten, maar ook voor huurovereenkomsten die al bestaan op het moment dat de nieuwe wet wordt ingevoerd. Verhuurders hebben 3 maanden de tijd om arbeidsmigranten te informeren.

De verhuurvergunning

Met de invoering van de Wet goed verhuurderschap wordt het mogelijk voor gemeenten om een verhuurverordening in te voeren. Daarin kan een verbod worden opgenomen om te verhuren zonder verhuurvergunning.

De vergunningplicht kan zien op een bepaalde categorie woonruimte in een bepaald gebied, of een bepaalde categorie verblijfsruimte voor arbeidsmigranten in de hele gemeente.

De wet noemt enkele gronden voor afwijzing van de vergunningaanvraag:

• Als er een vergunning ontbreekt die nodig was om de woonruimte te mogen realiseren (bouwvergunning of afwijken van het bestemmingsplan);
• Als de gemeente in de voorafgaande 8 jaar handhavend heeft opgetreden tegen de verhuurder op grond van de Wet goed verhuurderschap of andere met huisvesting samenhangende voorschriften, waaronder de zorgplicht uit de Woningwet en de Huisvestingswet;
• Als een of meer woningen van de verhuurder in beheer zijn genomen 
• Als de verhuurder niet door de Bibob-toets komt.

Bij de vergunningverlening kan het college van burgemeester en wethouders voorwaarden stellen. De onderwerpen waar die voorwaarden op kunnen zien zijn beperkt in de wet: ze mogen alleen gaan over:

(1) de maximale huurprijs,

(2) een verplicht onderhoudsplan en

(3) de manier waarop je als verhuurder moet bewijzen dat je je aan de regels van goed verhuurderschap houdt.

De vergunning kan dus onder andere voorschrijven dat de huurprijs niet boven een bepaald maximum uitkomt. De gemeente kan zelfs eisen dat je bepaalde onderhoudsmaatregelen treft. Het is nog niet duidelijk hoe gemeenten met deze bevoegdheid om zullen gaan. Voorschriften omtrent de huurprijs gelden alleen voor zelfstandige woonruimten (dus niet voor kamerverhuur) waarvan de puntentelling niet boven de liberalisatiegrens uitkomt. De voorwaarde houdt dan in dat de huur niet hoger mag zijn dan op basis van het puntenstelsel is toegestaan. De gemeente stelt het aantal punten vast in de vergunning. Dat betekent dat je als verhuurder gedwongen kunt worden om de huurprijs in een lopende huurovereenkomst moet verlagen, ook als de huurder eigenlijk al niet meer via de Huurcommissie kan afdwingen dat de huurprijs getoetst wordt.

Let op: ben je het niet eens met de puntentelling, dan moet je bezwaar aantekenen tegen de vergunning. Wil je nog wijzigingen aanbrengen om het aantal punten te verhogen, dan moet je dat tijdens de bezwaarperiode doen. Dat kun je zo nodig in kort geding afdwingen.

Bij een vergunning voor de verhuur aan arbeidsmigranten kunnen andere regels worden gesteld.  Aan de verhuurvergunning voor verhuur aan arbeidsmigranten kunnen voorwaarden gesteld worden. Die kunnen bijvoorbeeld gaan over:

1. Hoe de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap;
2. Het aan iedere afzonderlijke bewoner verstrekken van een afzonderlijk afsluitbare verblijfsruimte (slaapkamer) die aan de eisen van bouwregelgeving voldoet;
3. De aanwezigheid van voldoende voorzieningen (kookgelegenheid, wasruimte en doucheruimte);
4. Als het een ‘gewone’ woonruimte betreft: de maximale huurprijs en het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan, zoals ook bij de vergunning voor woonruimte geëist kan worden (zie deel 4).

Voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten die al in gebruik is op het moment van in werking treden van de wet, geldt de tweede regel (afzonderlijke slaapkamers) niet eerder dan 3 jaar na het in werking treden van de wet.

Onderdeel van het sanctiepakket waar burgemeester en wethouders gebruik van kunnen maken is het intrekken van de verhuurvergunning. De vergunning kan worden ingetrokken in de volgende gevallen;

• Herhaalde overtreding ‘goed verhuurderschap’ of vergunningvoorwaarden
• Verstrekken onjuiste / onvolledige gegevens bij aanvraag
• Intrekking omgevingsvergunning voor bouw of gebruik
• Intrekking onttrekkings- / omzettings- of splitsingsvergunning
• Overtreding huisvestingsvergunningplicht, omgevingsvergunningplicht bouwen of gebruiken
• Als een bestuurlijke boete van de zwaarste categorie is opgelegd vanwege overtreding van de Huisvestingswet 2014: herhaalde overtreding huisvestingsvergunningplicht, verbod onttrekking, samenvoeging, omzetting of verbouwing, overschrijding max. aantal toeristische verhuringen of toeristische verhuur zonder vergunning
• Op grond van een Bibob-toetsing.

Intrekking van de vergunning is een ingrijpende maatregel en zal niet snel mogen worden toegepast. Als de intrekking gebeurt als de woning verhuurd is, zal het college de woning ook in beheer moeten nemen

Naast he opleggen van een last een dwangsom of een last onder bestuursdwang kan de gemeente ook een bestuurlijke boete opleggen en de namen van verhuurders en verhuurbemiddelaar aan wie een boete is opgelegd openbaar maken op de website van de gemeente. Als ulitimum remedium kan de gemeente het pand van de verhuurder inbeheernemen.

De gemeente Rotterdam heeft een verhuurdersvergunning ingesteld die geldt vanaf 1 juli 2024

Het gemeentelijk meldpunt

Vanaf 1 januari 2024 moeten alle gemeenten in Nederland een meldpunt hebben waar klachten en meldingen over ongewenst verhuurgedrag gedaan kunnen worden.

De gemeente Den Haag heeft al zo een meldpunt. zie:  

https://www.denhaag.nl/nl/meldingen/meldingen-wonen/ongewenst-gedrag-van-verhuurders-melden.htm

Indien een gemeente nog geen meldpunt hebben, kunnen de huurders wel vanaf 1 juli a.s. een handhavingsverzoek indienen bij de gemeente.

Implementatie van de Wet goed verhuurderschap

• Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, heeft samen met de VNG en RIGO een handreiking opgesteld voor de implementie van de Wet goed verhuurderschap
• Ook is er een webinar over de implementatie van de Wet goed verhuurderschap
• Verder zijn er een aantal regiobijeenkomsten georganiseerd door de VNG in samen werking met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in Rotterdam, Eindhoven, Deventer en Heerenveen.